موارد مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

در چه مواردی می توان به کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی مراجعه کرد؟

🔷️نقشه برداری و تهیه نقشه utm

از پرکاربرد ترین نقشه های مورد نیاز برای شهرداری، اداره ثبت، منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، امور اراضی و …، نقشه “یو تی ام”(UTM) می باشد. در صورتیکه هر درخواستی در مورد زمین و املاک در این ادارات داشته باشید، به یقین از اولین مستنداتی که از متقاضی درخواست می نمایند، نقشه یو تی ام یا همان نقشه وضع موجود ملک می باشد.

در گذشته نقشه برداری ساختمان فقط برای تعیین متراژ انجام میگرفت، اما با گذشت زمان مشکلات زیادی برای زمین ها پیش می آمد. برای مثال گم شدن املاک یا از بین رفتن حد و مرز اصلی از اصلی ترین دغدغه ها بود. با توجه به اینکه در نقشه یو تی ام متراژ و ابعاد اربعه درج می شود به همین دلیل دیگر شاهد اختلافات ملکی ناشی از تعارض و متراژ و… نخواهید بود.

برای تهیه نقشه یو تی ام به کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی یا کارشناس رسمی دادگستری باید مراجعه کرد تا پس از معاینه محل و برداشت موقعیت، حدود و ثغور و ابعاد ملک، ضمن هماهنگی با مالک (در خصوص ضخامت دیوارها، دیوارهای مشترک، درز انقطاع و …) نقشه یو تی ام را تهیه نماید و آن را با مهر و امضای خود ممهور نماید چرا که نقشه UTM بدون مهر و امضای کارشناس نقشه برداری معتبر نبوده و از درجه اعتبار ساقط می باشد.

مزایای نقشه UTM:

• تعیین حدود اربعه و مساحت ملک
• مستقر شدن پلاک در محل خود
• جانمایی ملک و تطبیق آن با وضع موجود (استقرار دقیق وضعیت هر ملک با توجه به موقعیت موجود آن)
• کاهش دعاوی ملکی و کمک به حل اختلافات حدود ملک
• جلوگیری از هرگونه جابجایی، تداخل و تعارض پلاک ثبتی
• ثبت در سامانه کاداستری ثبت اسناد
• دریافت سند تک برگ و یا تبدیل سند دفترچه ای به سند تک برگ
• نقشه یو تی ام برای سند تفکیکی ملک مشاعی
• جهت ماده ۱۲ یا قانون زمین شهری
• ماده ۵۶ و قانون منابع ملی
• جهت صدور مجوز گردشگری به سازمان گردشگری
• کارشناسی ارزیابی ملک
• پروژه‌های عمرانی مانند راهسازی، تحقیقاتی، کاداستر و …

🔶️جانمایی پلاک ثبتی بر روی نقشه 1:2000

نقشه 1:2000 به نقشه ای هوایی گفته می شود که حاصل تبدیل عکس هوایی(اخذ شده توسط هواپیما یا پهپاد) به نقشه رقومی با مقیاس 1/2000 است. مقیاس 1/2000 به این معنی است که عوارض موجود در نقشه دو هزارم در واقع ۲۰۰۰ برابر کوچکتر از اندازه واقعی آنها بر روی زمین است. نقشه 1/2000 در امور ثبتی و نقشه برداری کاربرد دارد و دلیل این کاربرد وجود گذر ها و نمایش موقعیت هندسی املاک در بافت شهری و نسبت به املاک مجاور بر روی این نقشه است که جهت جانمایی پلاک ثبتی و ارائه نقشه های یو تی ام معتبر مورد استفاده قرار می گیرد. گاها برای مالکینی که به ارگان های دولتی برای امور ثبتی و ملکی مراجعه می کنند(بعنوان مثال برای اخذ جواز ساخت، پایان کار، جانمایی سند، تهیه نقشه بر و کف، تامین دلیل در دادگاه در امور ملکی) پیش می آید که ارگان مربوطه نقشه یو تی ام ملک به همراه جانمایی روی نقشه 1/2000 را از مالک درخواست می کنند. همچنین در حوزه مدیریت شهری، مطالعات طرح های جامع شهری و برنامه ریزی شهری و پروژه های اطلاعات مکانی از این نقشه بهره می گیرند.

تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود املاک و جانمایی روی نقشه یک دو هزارم می بایست توسط کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی جانمایی و ترسیم شود. پس از تهیه و ترسیم، توسط کارشناس مهر و امضا شده وجهت کاربردهای مربوطه برای ارگان های مختلفی همچون شهرداری، اداره ثبت، اداره زمین شهری و دیگر ارگان های دولتی به مالک تحویل داده می شود.

🔷️جانمایی پلاک ثبتی بر روی تصاویر هوایی

یکی از مسوولیت های سازمان نقشه برداری کشور تهیه عکس های هوایی پوششی از کل مناطق کشور جهت ثبت واقعیت توپوگرافی و حدود املاک و اراضی و همچنین پوشش گیاهی آنها می باشد تا در آینده هرگونه ادعا یا خواسته ای را بتوان بر اساس این عکس های ثبت شده سنجید.

مزایای جانمایی پلاک ثبتی روی عکس هوایی و تفسیر عکس هوایی:

• جهت تامین دلیل دادگاه در اختلافات ملکی
• اعتراض به رای موات بودن زمین از طرف سازمان منابع طبیعی
• تعیین یا تشخیص قدمت بنا
• جهت اثبات در تغییر ملک از جمله تغییر در اعیان ملک
• بررسی اثبات تجاوز املاک مجاور و اندازه گیری آن

از مواردی که بسیار رخ داده است می توان به سودجویی افراد متخلف اشاره کرد که همیشه جهت پیشبرد منافع خود دست به جعل اسناد و نقشه ای ثبتی می زنند.در حقیقت به کارگیری افراد بی تجربه و بی صلاحیت برای پیاده سازی ملک روی نقشه هوایی پلاک ثبتی، تفسیر عکس هوایی و تهیه نقشه یو تی ام در آخر مشکل ساز می گردد که آسیب های اصلی و خسارات مالی جانبی به صاحب ملک وارد می شود. بدین منظور توصیه می کنیم که برای انجام جانمایی پلاک ثبتی از صحت سند ثبتی مورد نظر اطمینان حاصل نمایید و به هر سندی اطمینان نکنید؛ این کار تنها با مراجعه به افراد خبره و متخصص در این زمینه حاصل می گردد.

🔶️جانمایی پلاک ثبتی بر روی تصاویر ماهواره ای

همانگونه که پیش تر در جانمایی بر روی عکس هوایی بحث شد، برای مقاصد ذکر شده می توان وضعیت و موقعیت ملک از گذشته تا کنون را از طریق جانمایی بر روی تصویرماهواره ای گوگل ارث نیز انجام داد. تصاویر ماهواره ای مذکور توسط ماهواره Landsat از دهه 50 تا کنون اخذ شده و در اختیار است و بصورت منظم هر ساله به روز خواهد شد. کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی با جانمایی پلاک مورد نظر روی این تصاویر، اطلاعاتی مفید و سودمند را در اختیار مالک خواهد گذاشت.

🔷️پیاده سازی محدوده سند بر روی زمین

در گذشته نه چندان دور، تمامی اسناد مالکیت صادره از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک، بصورت دفترچه ای بود که عرفاً به آنها اسناد منگوله دار می گفتند.در این اسناد، مشخصات پلاک ثبتی و حدود و ثغور و حقوق متصوره و نام مالک ثبت می گردید. اما بزرگترین ایراد وارده به این اسناد، مشخص نبودن موقعیت مکانی آنها بر روی زمین بود. مشخص نبودن موقعیت املاک روی زمین و همچنین به هم خوردن و از بین رفتن مرز ها با گذر زمان ، از رایج ترین دلایل پیاده سازی سند روی زمین است. در اینجا کارشناس نقشه برداری و امور ثبتی وظیفه دارد با استفاده از حدود داخل اسناد، مدارک موجود در اداره ثبت از جمله نقشه های ثبتی و نقشه هوایی، منطقه دقیق ملک را به دست بیاورد و مختصات را از داخل آن استخراج کند و سپس در ملک مورد نظر پیاده‌سازی کند. عملیات پیاده سازی از کار های بسیار حساس و پیچیده می باشد. کمترین خطا در پیاده سازی سند ممکن است منجر به تجاوز به ملک های مجاور و بروز اختلافات ملکی شود.

🔶️تطبیق حدود و ثغور و مشخصات ثبتی مندرج در سند با وضع موجود

تطبیق ملک با وضع موجود و سند باید توسط کارشناس نقشه برداری در امور ثبتی انجام شود. چرا که به دلیل داشتن بار حقوقی بالا، نیاز به داشتن تجربه و دقت زیادی دارد. تطبیق ملک با وضع موجود و سند اغلب در دو مرحله قابل انجام است، در وهله اول نقشه UTM وضع موجود تهیه می شود و در وهله دوم تطبیق سند با وضع موجود انجام می شود. در صورت عدم تطابق وضع موجود با سند دو حالت بوجود می آید که حالت اول بدین گونه میباشد که طول های وضع موجود با طول های سند مغایرت داشته باشد و مساحت وضع موجود بزرگتر از مساحت سندی باشد؛حالت دوم به این صورت است که طول های وضع موجود با طول های سند مغایرت داشته باشد و مساحت وضع موجود کوچک تر از مساحت درج شده در سند باشد. در صورتی که طول ها و مساحت دارای مغایرت باشند، باید توسط کارشناس مربوطه بر روی املاک همسایه بررسی انجام شود تا منشا این اختلافات تعیین شود که اغلب با استفاده از جانمایی پلاک ثبتی و برداشت بلوکی از املاک مجاور و بهره گیری از عکس هوایی این کار صورت می پذیرد.

🔷️تفکیک، افراز و تجمیع

تفكيک درعرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غير منقول به قطعات كوچكتر. براساس تفکیک ملک به قطعات كوچكتر تقسيم شده و به قطعات شماره‌هاي جديد، يعني فرعي داده مي‌شود. حدود و حقوق ارتفاقي جديد تعريف و پس از آخرين قطعه‌اي كه انتقال داده مي‌شود، سند اوليه باطل مي‌گردد. از تفكيک در تقسيم‌نامه‌ها نيز استفاده مي‌شود. در تقسيم‌نامه‌ها، مالک بيش از يك نفر بوده و ممكن است يكي از ديگري سهم بيشتري برده و نوعي صلح صورت مي‌گيرد. در تقسيم‌نامه، ملک مشاع بوده و بعد از تفكيك، سند تقسيم‌نامه تنظيم مي‌گردد. براساس صورتمجلس تفكيكي براي هر مالک مشاعي يک قطعه مفروزي تعيين و اسناد مالكيت مشاعي، همراه تقسيم‌نامه از سوي دفترخانه به اداره ثبت ارسال و در اين صورت، سند مالكيت مفروزي براي مالكان صادر مي‌گردد.

تفكیك آپارتمان: اگر فردی در زمین خود چند واحد آپارتمان بسازد ( مثلا در دویست متر مربع زمین پنج طبقه دو واحدی ساختمان بنا كند ) با اتمام عملیات ساختمانی برای واگذاری و فروش هر كدام از واحدها باید سند تفكیك شده بگیرد تا به هر خریدار یك واحد آپارتمان تعلق گیرد یا سند رسمی مجزا.

تجمیع: تجمیع نقطه مقابل تفکیک می باشد . منظور از تجمیع این است که یک مالک زمین های مختلف خود را که دارای سندهای جداگانه وکاربری مشابه می باشند، یک کاسه کند و برای همه این زمین ها یک سند واحد بگیرد، چند مالک برای بهره مند شدن از تسهیلات شهرداری زمین های خود را که در جوار هم واقع است یک کاسه کرده و برای کل آن یک سند واحد بگیرند.
برای تجمیع دو یا چند قطعه زمین شرایط زیر باید رعایت گردد :
الف- پلاک های مورد تجمیع در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.
ب- هیچ یک از اسناد زمین های مورد تجمیع نباید در رهن بانک یا طلب کار دیگری باشد.
ج- سند هیچ یک از اسناد زمین ها نباید در بازداشت ( از سوی دادگاه یا اجرای ثبت ) باشد.
د- اگر مالکان زمین ها به طور مشاعی مالک باشند ، باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد. مثلا اگر دو نفر به اسم علی و حسن قصد تجمیع سه پلاک ( 26/70) و (114/70) و(921/70) را داشته باشند اگر علی در پلاک ( 26/70) صاحب دو دانگ و نیم مشاع باشد باید هر یک از دو پلاک دیگر هم دو دانگ و نیم سهم داشته باشد.
ه- همه زمین های مورد تجمیع بایددارای کاربری یکسانی باشند پس اگر یکی از پلاک ها دارای کاربری مسکونی و پلاک دیگر دارای کاربری تجاری باشد تجمیع این دو ممکن نخواهد بود.
ز- برای انجام عمل تجمیع مالک یا مالکان باید سندهای پلاک های مورد تجمیع را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل مجموعه صادر می شود.

افراز:  اگر یک مال غیر منقول ( خانه یا زمین یا مغازه ) بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند. پس افراز یعنی این که مال مشاع بین شرکای آن تقسیم شود. افراز فقط در اموال غیر منقول (مثل ملک و زمین) کار برد دارد. جدا کردن سهم مشاع شرکا و به تعبیر دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا نسبت به سهم هر یک از آن ها به طوری که وجود حالت اشاعه در آن کاملا مشهود باشد.

فرق افراز و تفکیک چیست؟

1 –  در تفکیک وجود حالت اشاعه (مشاع بودن) ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ، ولی در افراز باید حالت اشاعه ، یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.
2 – تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه (سهم) یکدیگر و قصد ، قطع حالت اشتراک می‌باشد.
3 – در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد. که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد. اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکاء و به وضعیت دیگری مقدور نباشد ، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک ، که در سهم شریک قرار می‌گیرد ، بهای آن تقدیم و در صورت مجلس افراز قید گردد.

4 – تفکیک : ‌فقط تقسیم ملک است،‌ اما در افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت  سهم مالک مشاع به آن ها اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد. ولی در تفکیک اینطوری نیست و بدون ضرورت ، مالک می‌‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد ، تفکیک نماید.

5 –  سن مالکان: یا مالک زمین دخالتی در تفکیک ندارد ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی ، اگر میان مالکان ، محجور یا غایبی وجود داشته باشد ، تقسیم ملک با دادگاه خواهد بود.

6 –  تنظیم تقسیم‌نامه :پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاعی بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم‌نامه میان خود توافقی نداشته باشند ،‌ یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند. تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط،‌ با وجود صورتمجلس تفکیکی، شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند. در واقع افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه صورت می‌گیرد.

7 –  در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می‌شود و بارضایت معترض می‌توان ادامه اقدام راانجام داد.ولی اعتراض به افراز در حین اقدام ، ازشرکای دیگر پذیرفته نیست. ولی پس از اتمام کار می توانند اعتراض نمایند. در این صورت رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.

8 –  انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر ، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت ، سند مالکیت شش دانگ ، قطعه زمین اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته ، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به ثبت تسلیم نماید.

9 – صورت مجلس تفکیکی ملک: با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا بطور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند. اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض، هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می‌توان گفت که برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی ، تفکیک ،  اقدامی دو مرحله‌ای و افراز اقدامی یک مرحله‌ای است.

10 – تفکیک :تفكيك در ثبت انجام می‌گیرد ، اما افراز هم در ثبت و هم در دادگاه صورت می‌گیرد.

11 – در افراز رأی صادر می‌شود ، ولی در تفکیک صورت مجلس تفکیکی

12 –  در افراز اجبار حاکم است ، ولی در تفکیک مسامحه

13 –  در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاعی خارج می‌گردد. یا اگر مالک یک نفر باشد ، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می گردد. ولی در افراز فقط سهم خواهان جدا شده و بقیه ملک، مشاع باقی می‌ماند.

14 –  در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود ،‌ موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود ، اما در افراز ، اگر اعتراضی صورت گیرد ، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

🔶️ارزیابی اموال غیرمنقول

طبق تعریف اموالی که قابلیت جابه جایی نداشته باشند مانند املاک، آپارتمان، خانه و ویلا، زمین و … اموال غیر منقول می باشند. بنا به اهداف متعدد افراد قصد ارزیابی این اموال را دارند. یکی از این دلیلها گواهی تمکن مالی به قصد مهاجرت یا افزایش یا کاهش سرمایه شرکت می باشد. گزارش ارزیابی بایستی توسط کارشناسان رسمی دادگستری با صلاحیت ارزیابی، انجام شود.

به منظور دریافت مشاوره رایگان و درخواست خدمات، شما می توانید از راه های ارتباطی زیر استفاده نمایید:

•  تماس با شماره 09194090780 
•  ثبت سفارش آنلاین بصورت اینترنتی 

کمترین هزینه، بیشترین دقت و اعتبار، سریع ترین زمان